Lagezuschlag

Rechtsunsicherheit durch OGH-Urteil

Bis Jänner dieses Jahres war im Wesentlichen klar, wie für eine Wiener Altbauwohnung der gesetzlich zulässige Richtwertmietzins zu ermitteln ist: Ausgehend vom für Wien gesetzlich verlautbarten Richtwert (derzeit bei € 5,58/m²) konnten die zulässigen Zu- und Abschläge für die Ausstattung und die Lage der Wohnung ausreichend konkret ermittelt und festgelegt werden. 

Eine gravierende Änderung gibt es nun nach einem im Jänner 2018 gefällten Einzelurteil des OGH bei der Berechnung des Lagezuschlages, einem der wichtigsten Kriterien dieser Mietzinsbildung. Konnte man sich in der Vergangenheit anhand eines von der MA 25 für das Wiener Stadtgebiet erstellten Plan (siehe die Bilddarstellung) sowohl für die Zulässigkeit als auch für die Höhe eines Lagezuschlages transparent und nachvollziehbar orientieren und die festgelegten Lagezuschläge heranziehen, ist das Höchstgericht jetzt in seiner Begründung der Meinung, dass bei der Beurteilung der Berechtigung bzw. der Höhe eines Lagezuschlags diese Vorgehensweise  nicht mehr ausreicht. Es muss der Lagezuschlag künftig nach einer Vielzahl zu definierender Kriterien im Sinne einer „Verkehrsauffassung“ dargelegt werden. Das Ergebnis aus diesem – in einem Einzelfall getroffenen – Urteil ist, dass es keine Rechtssicherheit bezüglich des Lagezuschlags mehr gibt und diese nicht einmal durch Beiziehen teurer Gutachter in der Beurteilung künftiger Mietzinsüberprüfungsverfahren wiederhergestellt werden kann.

Was bedeutet das nun in der Praxis? Bis es durch eine gesetzliche Neufassung wieder Rechtssicherheit gibt – und das ist derzeit nicht absehbar –, sollte man als Vermieter zur Vermeidung des Risikos von Mietzinsherabsetzungen wegen fehlender Argumentation zum Lagezuschlag ernsthaft darüber nachdenken, nur befristete Mietverträge abzuschließen. In diesem Fall muss allerdings der Befristungsabschlag von 25 % angesetzt werden.  Denn eines ist klar: Das Risiko trägt der Vermieter!

Natürlich besteht die Hoffnung, dass der Gesetzgeber aktiv wird, die Interessenvertretungen der Vermieterseite haben auch bereits eindringlich auf eine solche Klarstellung des Gesetzgebers gedrängt. Es ist auch nicht auszuschließen, dass es durch eines der vielen derzeit bei den Höchstgerichten anhängigen Verfahren bezüglich des Lagezuschlags ein Urteil gibt, das genau das Gegenteil zu dem  jetzt in Immobilienkreisen vieldiskutierten Urteil vom Jahresanfang 2018 zum Ausdruck bringt. Wichtig ist, dass es bald wieder Rechtssicherheit gibt!